本日は固定金利による借入可能額のシミュレーションを行ってみます。

そのために固定金利の代表格である「フラット35」を用います。

フラット３５には審査金利はない。

まず前提として、フラット35には審査金利がありません。

審査金利については、前回のブログ【住宅ローンはいくらまで借りられるの？変動金利（銀行）で検討してみる。】を参照してください。

審査金利が存在しないのは、金利が全期間固定のため返済額の変動がないからです。

しかし、返済比率の上限が銀行の最大40％とは異なり、低く設定されています。

また、年収にもよって返済比率は異なります。

・年収400万円未満の場合　返済比率30％まで
・年収400万円以上の場合　返済比率35％まで

上記のように設定されています。

現在のフラット35の金利は約1.3％から1.4％に設定されているため、1.3％でシミュレーションします。

年収400万円の場合です、はギリギリ35％の返済比率を使えますね。

400万円×0.35＝140万円
年間140万円まで返済可能と住宅金融支援機構（以下、機構とします）は判断します。

140万円の元金と金利の内訳をローン電卓で計算すると、年収400万円の方は、約3,900万円の借入可能額と計算できました。

変動金利の場合約3,200万円なので、固定金利のほうが同じ年収なら多く借り入れできる計算になります。

返済比率の上限が銀行よりフラットのほうが低くても、審査する金利に乖離（銀行の審査金利は3～3.5％）が大きいため、結果的にはフラットのほうが多く借りられることになります。

今後年収が増える予定（配偶者がパートに出る等）がある、もしくはまとまったお金が入ってくる予定がある方などが、銀行の審査では欲しい物件に手が届かない場合などに、フラット35を選択するという方法もあります。

実際の現場では年収の少ない方が住宅ローンを組む際に、銀行の変動金利だとどうしても借入希望額に届かない方が、フラット35を利用して希望額まで借入金額を引き上げるというケースがよくあります。

また、団体信用生命保険（略して団信。借りている方が返済期間中に亡くなった場合、住宅ローンが相続人に残らなくなる生命保険）に加入しなければ、金利が-0.2％になるため、その分借入可能額を増やすことはできます。

団信は当然入るべき保険なので、あまりおすすめできる手法ではありませんが、十分な生命保険に加入している方にとっては検討する価値はありそうです。

しかしながら、万が一にも何かがあったら取り返しの付かない事にもなりかねませんので、専門家に相談するなど、自分たちだけの判断で行わないようにしましょう。